{"id":14596,"date":"2026-08-10T14:36:35","date_gmt":"2026-08-10T19:36:35","guid":{"rendered":"https:\/\/iparc.ca\/?p=14596"},"modified":"2026-08-10T14:36:35","modified_gmt":"2026-08-10T19:36:35","slug":"etat-des-lieux-dun-logement-au-quebec","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iparc.ca\/en\/etat-des-lieux-dun-logement-au-quebec\/","title":{"rendered":"\u00c9tat des lieux d\u2019un logement au Qu\u00e9bec : photos, preuves et outils num\u00e9riques"},"content":{"rendered":"

Pour lire la premi\u00e8re partie de l’article : L\u2019\u00e9tat des lieux : plus qu\u2019une formalit\u00e9, une n\u00e9cessit\u00e9 – Gestion iParc<\/a><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Plus un \u00e9tat des lieux est clair, d\u00e9taill\u00e9 et document\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9but du bail, moins le b\u00e9n\u00e9fice du doute risque de nuire injustement \u00e0 l\u2019une des parties.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n

Dans la premi\u00e8re partie de cet article, j\u2019expliquais pourquoi l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019un logement est devenu, selon moi, beaucoup plus qu\u2019une simple formalit\u00e9 administrative. Apr\u00e8s 25 ans en gestion immobili\u00e8re, j\u2019ai vu les pratiques \u00e9voluer<\/strong>, les outils se moderniser<\/strong> et les comportements changer<\/strong>. Cette exp\u00e9rience m\u2019a surtout appris qu\u2019en mati\u00e8re de dommages locatifs, de propret\u00e9 du logement et d\u2019usure normale, la m\u00e9moire et la bonne foi ne suffisent pas toujours.<\/strong> Lorsqu\u2019un d\u00e9saccord survient plusieurs mois ou plusieurs ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e d\u2019un locataire, chacun peut avoir un souvenir diff\u00e9rent de l\u2019\u00e9tat initial du logement. Une marque sur un plancher \u00e9tait- elle d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sente? Une porte \u00e9tait-elle endommag\u00e9e? Le comptoir comportait il d\u00e9j\u00e0 une br\u00fblure? Les murs avaient-ils \u00e9t\u00e9 fra\u00eechement repeints? <\/em><\/p>\n

Sans documentation pr\u00e9cise, ces questions deviennent difficiles \u00e0 trancher.<\/strong> C\u2019est pourquoi notre fa\u00e7on de r\u00e9aliser les \u00e9tats des lieux a \u00e9volu\u00e9. Gr\u00e2ce aux outils num\u00e9riques maintenant int\u00e9gr\u00e9s aux logiciels de gestion immobili\u00e8re, nous pouvons constituer un dossier beaucoup plus d\u00e9taill\u00e9, mieux organis\u00e9 et plus \u00e9quitable pour les deux parties.<\/strong><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Notre ancienne m\u00e9thode d\u2019inspection du logement<\/h3>\n

Pendant plusieurs ann\u00e9es, \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e d\u2019un nouveau locataire, nous lui transmettions un courriel<\/strong> lui demandant d\u2019inspecter soigneusement son logement.
\nLe locataire \u00e9tait invit\u00e9 \u00e0 nous retourner ce courriel<\/strong> avec ses propres annotations, ses commentaires sur l\u2019\u00e9tat du logement et des photographies montrant les anomalies ou les d\u00e9fectuosit\u00e9s constat\u00e9es.<\/p>\n

Cette d\u00e9marche avait un objectif clair : lui permettre de signaler tout dommage d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sent afin de ne pas en \u00eatre tenu responsable lors de son d\u00e9part<\/strong>. Lorsqu\u2019une observation nous semblait impr\u00e9cise, qu\u2019un \u00e9l\u00e9ment n\u00e9cessitait une v\u00e9rification ou que nous n\u2019\u00e9tions pas du m\u00eame avis, nous nous d\u00e9placions pour constater la situation sur place et en discuter avec le locataire.<\/p>\n

Cette m\u00e9thode reposait sur la collaboration et la bonne foi. Elle offrait au nouveau locataire la possibilit\u00e9 de documenter ce qu\u2019il d\u00e9couvrait dans son logement au moment de son emm\u00e9nagement. Toutefois, avec les ann\u00e9es, nous avons d\u00fb en reconna\u00eetre les limites.<\/p>\n

 <\/p>\n

Pourquoi demander au locataire de documenter lui-m\u00eame son logement ne suffisait pas<\/h3>\n

Certains locataires r\u00e9alisaient une inspection tr\u00e8s d\u00e9taill\u00e9e et nous transmettaient rapidement des photographies pertinentes. D\u2019autres ne r\u00e9pondaient que partiellement au courriel, envoyaient
\nquelques images sans commentaires pr\u00e9cis ou ne nous retournaient tout simplement rien.<\/p>\n

Nous indiquions pourtant qu\u2019en l\u2019absence de r\u00e9ponse, le locataire serait r\u00e9put\u00e9 avoir re\u00e7u son logement en bon \u00e9tat<\/strong>. Cette mention pouvait sembler rassurante sur papier. En pratique, elle ne rempla\u00e7ait pas un v\u00e9ritable constat.<\/p>\n

Lorsqu\u2019un dossier se retrouve devant le Tribunal administratif du logement<\/a>, il ne suffit pas toujours de soutenir que le locataire n\u2019avait signal\u00e9 aucune anomalie \u00e0 son arriv\u00e9e. Une pr\u00e9somption \u00e9crite dans un courriel ou un document interne n\u2019a pas n\u00e9cessairement la m\u00eame force qu\u2019un \u00e9tat des lieux d\u00e9taill\u00e9 comprenant des photographies, des observations pr\u00e9cises et la validation des parties. Le Code civil du Qu\u00e9bec<\/a><\/strong> pr\u00e9voit qu\u2019\u00e0 la fin du bail, le locataire doit remettre le logement dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 il l\u2019a re\u00e7u<\/strong>, sauf pour les changements r\u00e9sultant de la v\u00e9tust\u00e9, de l\u2019usure normale ou d\u2019une force majeure. Il pr\u00e9cise aussi que l\u2019\u00e9tat du logement peut \u00eatre constat\u00e9 au moyen d\u2019une description ou de photographies r\u00e9alis\u00e9es par les parties<\/strong>. En l\u2019absence de constat, le locataire est pr\u00e9sum\u00e9 avoir re\u00e7u le logement en bon \u00e9tat.<\/p>\n

Toutefois, entre l\u2019existence d\u2019une pr\u00e9somption l\u00e9gale et l\u2019obtention d\u2019un jugement favorable, il peut y avoir une diff\u00e9rence importante. Apr\u00e8s 25 ans de gestion immobili\u00e8re, je pr\u00e9f\u00e8re ne pas construire un recours sur l\u2019espoir qu\u2019une pr\u00e9somption suffira. Je pr\u00e9f\u00e8re pouvoir pr\u00e9senter des faits concrets : des photographies, des dates, des commentaires pr\u00e9cis, un document complet et, id\u00e9alement, la signature du locataire.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Un<\/p>\n

 <\/p>\n

Faire \u00e9voluer nos pratiques en gestion immobili\u00e8re<\/h3>\n

Les limites de notre ancienne m\u00e9thode nous ont amen\u00e9s \u00e0 revoir notre processus<\/strong>. Nous avons compris qu\u2019il ne suffisait plus d\u2019offrir au locataire la possibilit\u00e9 de documenter lui-m\u00eame son logement. Nous devions prendre une part plus active dans la cr\u00e9ation de l\u2019\u00e9tat des lieux et nous assurer que le document soit r\u00e9ellement produit, conserv\u00e9 et rattach\u00e9 au bon dossier.
\nNotre intention n\u2019est pas de retirer au locataire son droit de formuler ses propres observations. Au contraire, sa participation demeure essentielle.
\nLa diff\u00e9rence est que nous ne d\u00e9pendons plus uniquement de son initiative.
\nNous cherchons maintenant \u00e0 r\u00e9aliser nous-m\u00eames l\u2019inspection du logement, id\u00e9alement en sa pr\u00e9sence<\/strong>, afin que les observations puissent \u00eatre discut\u00e9es et valid\u00e9es d\u00e8s le d\u00e9but du bail.<\/strong>
\nCette approche demande davantage de temps au moment de l\u2019emm\u00e9nagement, mais elle peut \u00e9viter beaucoup de confusion et de frustration au moment du d\u00e9part.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Un \u00e9tat des lieux num\u00e9rique r\u00e9alis\u00e9 avec Plexflow<\/h3>\n

Chez Gestion IParc, nous utilisons la plateforme externe de gestion immobili\u00e8re Plexflow<\/a>. Il ne s\u2019agit pas d\u2019un logiciel d\u00e9velopp\u00e9 par notre entreprise, mais d\u2019un outil que nous utilisons pour centraliser diff\u00e9rentes activit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la gestion de nos immeubles et de nos dossiers locatifs. La plateforme a r\u00e9cemment lanc\u00e9 une fonctionnalit\u00e9 qui nous permet de construire nos \u00e9tats des lieux de fa\u00e7on structur\u00e9e, en y int\u00e9grant directement nos observations, nos commentaires et les photographies prises lors de l\u2019inspection.<\/strong><\/p>\n

Nous avons commenc\u00e9 \u00e0 roder ce nouvel outil au mois d\u2019ao\u00fbt 2026<\/strong> et \u00e0 l\u2019int\u00e9grer progressivement \u00e0 notre m\u00e9thode de travail. Concr\u00e8tement, l\u2019\u00e9tat des lieux peut \u00eatre joint aux documents associ\u00e9s au bail et au dossier du locataire. Nous disposons ainsi d\u2019une r\u00e9f\u00e9rence centralis\u00e9e<\/strong>, plut\u00f4t que de devoir retrouver plusieurs ann\u00e9es plus tard un courriel, des photographies enregistr\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment et des notes prises dans diff\u00e9rents dossiers.
\nCette centralisation repr\u00e9sente une am\u00e9lioration importante pour notre travail de gestionnaire immobilier.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Un<\/p>\n

 <\/p>\n

R\u00e9aliser l\u2019\u00e9tat des lieux avec le locataire<\/h3>\n

Nous nous effor\u00e7ons de r\u00e9aliser l\u2019\u00e9tat des lieux en pr\u00e9sence du locataire lors de la prise de possession du logement.<\/strong>
\nCette rencontre permet de parcourir les diff\u00e9rentes pi\u00e8ces, de constater les anomalies ensemble et de r\u00e9pondre imm\u00e9diatement aux questions. Le locataire peut ajouter ses propres commentaires, attirer notre attention sur un d\u00e9tail et demander qu\u2019une observation soit pr\u00e9cis\u00e9e.<\/p>\n

La signature du document<\/strong> confirme ensuite que l\u2019\u00e9tat constat\u00e9 a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 aux parties. Il arrive toutefois que les horaires de d\u00e9m\u00e9nagement, les contraintes professionnelles ou la succession tr\u00e8s rapide des d\u00e9parts et des arriv\u00e9es rendent la rencontre impossible le jour m\u00eame.<\/p>\n

Dans ce cas, nous cherchons \u00e0 effectuer l\u2019inspection dans les 48 heures suivant la prise de possession du logement. Ce d\u00e9lai nous para\u00eet suffisamment court pour que le constat repr\u00e9sente encore fid\u00e8lement l\u2019\u00e9tat des lieux au moment de l\u2019arriv\u00e9e, tout en tenant compte des r\u00e9alit\u00e9s concr\u00e8tes d\u2019un d\u00e9m\u00e9nagement.<\/p>\n

 <\/p>\n

Plus le constat est d\u00e9taill\u00e9, moins le b\u00e9n\u00e9fice du doute peut nuire<\/h3>\n

L\u2019un des principaux avantages d\u2019un \u00e9tat des lieux d\u00e9taill\u00e9 est de r\u00e9duire la place laiss\u00e9e aux interpr\u00e9tations.<\/p>\n

Plusieurs ann\u00e9es peuvent s\u2019\u00e9couler entre l\u2019arriv\u00e9e et le d\u00e9part d\u2019un locataire. Durant cette p\u00e9riode, les souvenirs s\u2019effacent et les personnes responsables de la gestion peuvent changer. Il devient alors difficile de se rappeler si une marque \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 visible, si un \u00e9quipement fonctionnait correctement ou si une r\u00e9paration avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e au d\u00e9but du bail.<\/p>\n

Plus le constat initial est clair et pr\u00e9cis, moins le b\u00e9n\u00e9fice du doute risque de nuire injustement \u00e0 l\u2019une des parties. Un \u00e9tat des lieux bien r\u00e9alis\u00e9 prot\u00e8ge le propri\u00e9taire lorsqu\u2019un dommage est apparu pendant l\u2019occupation du logement et d\u00e9passe l\u2019usure normale. Il prot\u00e8ge tout autant le locataire lorsqu\u2019une d\u00e9t\u00e9rioration \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sente \u00e0 son arriv\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019objectif n\u2019est donc pas de favoriser le propri\u00e9taire au d\u00e9triment du locataire. Il est de permettre \u00e0 chacun de s\u2019appuyer sur la m\u00eame information.<\/strong><\/p>\n

En gestion immobili\u00e8re, la confiance demeure essentielle. Mais lorsqu\u2019elle est soutenue par une documentation compl\u00e8te, elle devient beaucoup plus solide.<\/p>\n

 <\/p>\n

Ce que nous documentons dans un \u00e9tat des lieux<\/h3>\n

Une photographie g\u00e9n\u00e9rale de chaque pi\u00e8ce est utile, mais elle ne suffit pas toujours. Pour qu\u2019un \u00e9tat des lieux puisse v\u00e9ritablement servir de r\u00e9f\u00e9rence, il doit \u00e9galement montrer les d\u00e9tails<\/strong>.<\/p>\n

Selon les caract\u00e9ristiques du logement, nous cherchons notamment \u00e0 documenter :<\/strong><\/p>\n

    \n
  • l\u2019\u00e9tat des murs, des plafonds et de la peinture<\/li>\n
  • les planchers, les plinthes et les seuils<\/li>\n
  • les portes, les poign\u00e9es et les serrures<\/li>\n
  • les fen\u00eatres, les moustiquaires et les stores fournis<\/li>\n
  • les armoires et les comptoirs de cuisine<\/li>\n
  • l\u2019int\u00e9rieur et l\u2019ext\u00e9rieur des \u00e9lectrom\u00e9nagers appartenant au locateur<\/li>\n
  • les lavabos, la baignoire, la douche, la toilette et la robinetterie<\/li>\n
  • les luminaires, les prises visibles et les interrupteurs<\/li>\n
  • les d\u00e9tecteurs de fum\u00e9e et les autres \u00e9quipements fournis<\/li>\n
  • les dommages, marques, fissures ou d\u00e9fectuosit\u00e9s d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents<\/li>\n<\/ul>\n

    Les commentaires doivent \u00e9galement \u00eatre suffisamment pr\u00e9cis. \u00c9crire \u00ab comptoir ab\u00eem\u00e9 \u00bb laisse beaucoup de place \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de pr\u00e9ciser, par exemple : \u00ab Br\u00fblure circulaire d\u2019environ quatre centim\u00e8tres sur le comptoir, \u00e0 droite de l\u2019\u00e9vier \u00bb, puis de joindre une photographie rapproch\u00e9e et une vue plus g\u00e9n\u00e9rale permettant de situer le dommage.<\/p>\n

     <\/p>\n

    \"Une<\/p>\n

    Un outil de pr\u00e9vention, et non un dossier construit contre le locataire<\/h3>\n

    Je tiens \u00e0 insister sur ce point : notre objectif n\u2019est pas d\u2019accumuler des preuves contre les locataires.<\/strong><\/p>\n

    Un \u00e9tat des lieux complet ne doit pas \u00eatre per\u00e7u comme un geste hostile ou comme un signe de m\u00e9fiance. Il s\u2019agit plut\u00f4t d\u2019un outil de transparence.<\/p>\n

    D\u00e8s le d\u00e9but du bail, les parties disposent d\u2019un portrait commun du logement. Elles savent ce qui \u00e9tait propre, ce qui \u00e9tait fonctionnel, ce qui pr\u00e9sentait d\u00e9j\u00e0 une marque d\u2019usure et ce qui devait
    \n\u00e9ventuellement \u00eatre r\u00e9par\u00e9. Cette clart\u00e9 peut pr\u00e9venir les conflits bien avant qu\u2019un recours ne soit envisag\u00e9.<\/p>\n

    Elle peut aussi permettre au locataire de signaler rapidement un probl\u00e8me n\u00e9cessitant une intervention, plut\u00f4t que d\u2019attendre que la situation s\u2019aggrave.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Un nouvel outil dont l\u2019efficacit\u00e9 devra \u00eatre \u00e9valu\u00e9e avec le temps<\/h3>\n

    Nous devons n\u00e9anmoins demeurer honn\u00eates : cette m\u00e9thode est nouvelle pour nous. Les premiers \u00e9tats des lieux r\u00e9alis\u00e9s au moyen de cette nouvelle fonctionnalit\u00e9 concernent
    \nnotamment les locataires arriv\u00e9s au mois d\u2019ao\u00fbt 2026.<\/p>\n

    Nous ne pourrons donc en mesurer pleinement l\u2019efficacit\u00e9 qu\u2019au moment o\u00f9 ces locataires quitteront leur logement.<\/p>\n

    C\u2019est \u00e0 ce moment que nous pourrons comparer l\u2019\u00e9tat initial et l\u2019\u00e9tat final, \u00e9valuer la qualit\u00e9 de la documentation recueillie et v\u00e9rifier dans quelle mesure celle-ci facilite les discussions, les ententes ou, lorsque cela devient n\u00e9cessaire, la pr\u00e9sentation d\u2019une r\u00e9clamation.<\/p>\n

    Nous ne pr\u00e9sentons donc pas cet outil comme une solution magique <\/strong>. Nous avons simplement fait \u00e9voluer notre pratique \u00e0 partir des limites observ\u00e9es pendant de nombreuses ann\u00e9es.
    \nNotre ancienne m\u00e9thode d\u00e9pendait trop souvent de la r\u00e9ponse du locataire. La nouvelle nous permet de prendre l\u2019initiative, de structurer les observations et de conserver l\u2019information dans un dossier centralis\u00e9.<\/p>\n

    Il s\u2019agit d\u2019une am\u00e9lioration prometteuse, que seule l\u2019exp\u00e9rience permettra de valider compl\u00e8tement.<\/p>\n

     <\/p>\n

    L\u2019\u00e9tat des lieux de sortie : la prochaine \u00e9tape essentielle<\/h3>\n

    Un excellent \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e ne sera r\u00e9ellement utile que s\u2019il peut \u00eatre compar\u00e9 \u00e0 un constat de sortie tout aussi s\u00e9rieux.
    \nL\u2019inspection r\u00e9alis\u00e9e au d\u00e9part devra documenter l\u2019\u00e9tat du logement au moment de la remise des cl\u00e9s, id\u00e9alement en pr\u00e9sence du locataire.<\/p>\n

    La comparaison permettra alors de distinguer plus clairement :<\/p>\n

      \n
    • les dommages d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e<\/li>\n
    • les changements attribuables \u00e0 l\u2019usure normale<\/li>\n
    • les travaux relevant de l\u2019entretien normal de l\u2019immeuble<\/li>\n
    • les d\u00e9t\u00e9riorations qui pourraient \u00eatre imputables au locataire<\/li>\n
    • les meubles, d\u00e9chets ou objets abandonn\u00e9s<\/li>\n
    • les travaux de nettoyage ou de r\u00e9paration devenus n\u00e9cessaires<\/li>\n<\/ul>\n

      Il sera \u00e9galement important d\u2019agir rapidement.<\/p>\n

      Une fois le locataire parti, il peut \u00eatre plus difficile de le joindre, d\u2019obtenir sa nouvelle adresse ou de lui faire signifier une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure. Le constat de sortie ne devrait donc pas \u00eatre repouss\u00e9 plusieurs semaines apr\u00e8s la fin du bail.<\/p>\n

      Cette question fera l\u2019objet de la prochaine partie de cette s\u00e9rie : comment r\u00e9aliser un \u00e9tat des lieux de sortie, documenter les dommages au logement et pr\u00e9parer un recours devant le Tribunal administratif du logement lorsque la situation le justifie.<\/p>\n

       <\/p>\n

      \n

      Conclusion : mieux documenter pour mieux prot\u00e9ger les deux parties<\/h4>\n

      Apr\u00e8s 25 ans en gestion immobili\u00e8re, je demeure convaincue que la majorit\u00e9 des conflits peuvent \u00eatre att\u00e9nu\u00e9s lorsque les attentes sont claires et que les faits sont correctement document\u00e9s.
      \nL\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019un logement ne garantit pas qu\u2019aucun d\u00e9saccord ne surviendra. Il ne remplace ni le dialogue, ni la bonne foi, ni le respect des obligations de chacun.<\/p>\n

      Mais il permet de r\u00e9duire consid\u00e9rablement les zones grises. Un \u00e9tat des lieux pr\u00e9cis, illustr\u00e9 par des photographies et sign\u00e9 lorsque cela est possible prot\u00e8ge le propri\u00e9taire contre des d\u00e9t\u00e9riorations qui d\u00e9passent l\u2019usure normale. Il prot\u00e8ge \u00e9galement le locataire contre une r\u00e9clamation portant sur un dommage qui existait avant son arriv\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

      C\u2019est cette recherche d\u2019\u00e9quit\u00e9 qui guide notre nouvelle m\u00e9thode. Plus les choses sont claires et d\u00e9taill\u00e9es au d\u00e9part, moins le b\u00e9n\u00e9fice du doute risque de nuire injustement \u00e0 l\u2019une ou l\u2019autre des parties au moment du d\u00e9part.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Pour lire la premi\u00e8re partie de l’article : L\u2019\u00e9tat des lieux : plus qu\u2019une formalit\u00e9, une n\u00e9cessit\u00e9 – Gestion iParc   Plus un \u00e9tat des lieux est clair, d\u00e9taill\u00e9 et document\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9but du bail, moins le b\u00e9n\u00e9fice du doute risque de nuire injustement \u00e0 l\u2019une des parties.   Dans la premi\u00e8re partie de […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":14601,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_themeisle_gutenberg_block_has_review":false,"footnotes":""},"categories":[80,259,260],"tags":[],"class_list":["post-14596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gestion-immobiliere","category-locataire","category-proprietaire"],"yoast_head":"\n\u00c9tat des lieux d\u2019un logement au Qu\u00e9bec : photos, preuves et outils num\u00e9riques - 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