{"id":14434,"date":"2026-07-31T11:38:23","date_gmt":"2026-07-31T16:38:23","guid":{"rendered":"https:\/\/iparc.ca\/?p=14434"},"modified":"2026-07-31T12:39:12","modified_gmt":"2026-07-31T17:39:12","slug":"etat-des-lieux-plus-qu-une-formalite-une-necessite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iparc.ca\/en\/etat-des-lieux-plus-qu-une-formalite-une-necessite\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9tat des lieux : plus qu\u2019une formalit\u00e9, une n\u00e9cessit\u00e9"},"content":{"rendered":"

Partie 1 \u2014 Vingt ans d\u2019exp\u00e9rience sur le terrain<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Apr\u00e8s plus de vingt ans en gestion immobili\u00e8re<\/strong>, un constat s\u2019impose : l\u2019\u00e9tat des lieux n\u2019est plus une simple formalit\u00e9. Il est devenu l\u2019un des rares outils concrets<\/strong> permettant de distinguer l\u2019usure normale des d\u00e9gradations et de prot\u00e9ger r\u00e9ellement les droits de chacun<\/strong>.<\/em><\/p>\n

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Un regard fa\u00e7onn\u00e9 par plus de vingt ans de gestion<\/strong><\/h2>\n

Apr\u00e8s plus de vingt ans en gestion immobili\u00e8re, on finit par voir \u00e9voluer bien davantage que le march\u00e9 locatif. On observe aussi les comportements, le rapport au logement et la fa\u00e7on dont certaines responsabilit\u00e9s, autrefois consid\u00e9r\u00e9es comme allant de soi, semblent s\u2019\u00eatre progressivement dilu\u00e9es. Cet article ne vise pas \u00e0 opposer propri\u00e9taires et locataires.<\/p>\n

Chaque partie a des obligations et la plupart des relations locatives se d\u00e9roulent correctement. Mais mon exp\u00e9rience de terrain m\u2019oblige \u00e0 faire un constat plus pr\u00e9occupant : les logements remis sales, encombr\u00e9s ou n\u00e9cessitant des interventions sont aujourd\u2019hui plus fr\u00e9quents que ceux qui peuvent \u00eatre relou\u00e9s imm\u00e9diatement sans nettoyage ni r\u00e9paration.<\/strong>
\nIl ne s\u2019agit pas n\u00e9cessairement de vandalisme spectaculaire. Le plus souvent, ce sont des cuisines grasses \u274c<\/span><\/span>, des salles de bain n\u00e9glig\u00e9es \u274c<\/span><\/span>, des \u00e9lectrom\u00e9nagers laiss\u00e9s dans un \u00e9tat inacceptable \u274c<\/span><\/span>, des murs trou\u00e9s \u274c<\/span><\/span>, des objets abandonn\u00e9s \u274c<\/span><\/span>, des sacs de d\u00e9chets ou des meubles que personne ne veut reprendre \u274c<\/span><\/span><\/strong>.<\/p>\n

Pris s\u00e9par\u00e9ment, chacun de ces \u00e9l\u00e9ments peut sembler mineur. Ensemble, ils repr\u00e9sentent des heures de travail, des co\u00fbts et une pression consid\u00e9rable<\/strong> au moment le plus critique : la passation entre deux locataires.<\/p>\n

\"Les<\/p>\n

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La r\u00e9alit\u00e9 de la passation des cl\u00e9s au Qu\u00e9bec<\/strong><\/h3>\n

Au Qu\u00e9bec, m\u00eame lorsque le bail se termine officiellement le dernier jour du mois, une pratique largement utilis\u00e9e consiste \u00e0 permettre au locataire sortant de terminer son d\u00e9m\u00e9nagement dans la matin\u00e9e du 1er<\/strong>. Cette souplesse repose sur la bonne foi de tous : le logement doit \u00eatre vid\u00e9 et les cl\u00e9s remises, id\u00e9alement au plus tard \u00e0 midi<\/strong>, afin que le nouvel occupant puisse prendre possession des lieux.
\nCette passation est souvent n\u00e9goci\u00e9e directement entre les locataires<\/strong>. Lorsqu\u2019un logement est lib\u00e9r\u00e9 quelques jours \u00e0 l\u2019avance, tant mieux : cela donne un peu de marge. Mais arriver trois jours avant ne permet pas n\u00e9cessairement d\u2019organiser des travaux s\u00e9rieux. Les ouvriers ne se trouvent pas \u00e0 la derni\u00e8re minute, ne se d\u00e9placent pas toujours pour de petites interventions urgentes et, dans les p\u00e9riodes de d\u00e9m\u00e9nagement, les \u00e9quipes sont d\u00e9j\u00e0 surcharg\u00e9es.<\/p>\n

Dans les faits, les possibilit\u00e9s d\u2019intervention entre deux occupations sont donc presque nulles, sauf en cas d\u2019urgence. M\u00eame avec la meilleure volont\u00e9, il est souvent mat\u00e9riellement impossible de faire vider des meubles, \u00e9vacuer des d\u00e9chets, nettoyer en profondeur une cuisine ou une salle de bain et r\u00e9parer des dommages en quelques heures.<\/p>\n

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Quand le prochain locataire h\u00e9rite de la n\u00e9gligence du pr\u00e9c\u00e9dent<\/strong><\/h3>\n

Lorsque le logement est laiss\u00e9 dans un \u00e9tat inad\u00e9quat, le propri\u00e9taire ou le gestionnaire doit g\u00e9rer une situation qu\u2019il n\u2019a pas cr\u00e9\u00e9e. Mais la personne qui en subit le plus directement les cons\u00e9quences est souvent le nouveau locataire<\/strong>, qui arrive avec ses meubles et ses bo\u00eetes dans un logement qu\u2019il s\u2019attendait l\u00e9gitimement \u00e0 trouver propre, vid\u00e9 et habitable.<\/p>\n

Il faut toutefois garder une nuance essentielle : le locataire qui emm\u00e9nage aujourd\u2019hui est bien souvent celui qui vient, le m\u00eame jour, de quitter un autre logement. C\u2019est une roue qui tourne. \ud83d\udd04 <\/span><\/span>Chacun est successivement locataire sortant et locataire entrant.<\/strong><\/p>\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cette raison que remettre un logement propre, vid\u00e9 de ses biens et dans un \u00e9tat convenable ne devrait pas \u00eatre per\u00e7u comme une faveur faite au propri\u00e9taire. C\u2019est d\u2019abord un geste de respect envers la personne qui prendra la rel\u00e8ve<\/strong>. Le respect que l\u2019on souhaite recevoir \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e devrait \u00eatre le m\u00eame que celui que l\u2019on offre au moment de partir.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Les<\/p>\n

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Une d\u00e9responsabilisation qui a des cons\u00e9quences concr\u00e8tes\u00a0<\/strong><\/h3>\n

Au fil des ann\u00e9es, j\u2019ai vu s\u2019installer une forme de d\u00e9responsabilisation<\/strong>. Certains locataires consid\u00e8rent qu\u2019une fois leurs effets personnels emport\u00e9s, leur obligation est termin\u00e9e. Or, quitter un logement ne consiste pas seulement \u00e0 fermer la porte derri\u00e8re soi. Cela signifie aussi remettre un lieu de vie dans un \u00e9tat acceptable<\/strong> : sans meubles abandonn\u00e9s, sans objets inutiles, sans d\u00e9chets et avec un nettoyage sommaire, particuli\u00e8rement dans les pi\u00e8ces d\u2019hygi\u00e8ne comme la cuisine et la salle de bain. \ud83e\udd22<\/span><\/span><\/p>\n

Cette n\u00e9gligence n\u2019est pas sans cons\u00e9quence. Elle cr\u00e9e des tensions d\u00e8s le premier jour d\u2019un nouveau bail, transf\u00e8re injustement une partie du travail au nouvel occupant et oblige les propri\u00e9taires \u00e0 absorber des frais qu\u2019ils n\u2019ont pas toujours la possibilit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer.
\nElle entretient aussi l\u2019id\u00e9e que tout peut \u00eatre laiss\u00e9 derri\u00e8re soi sans v\u00e9ritable suite. Pourtant, un logement demeure un bien confi\u00e9 pendant plusieurs mois ou plusieurs ann\u00e9es. L\u2019usure normale est in\u00e9vitable et elle doit \u00eatre assum\u00e9e par le propri\u00e9taire. La salet\u00e9 excessive, les objets abandonn\u00e9s et les bris caus\u00e9s par n\u00e9gligence rel\u00e8vent d\u2019une tout autre r\u00e9alit\u00e9.<\/strong><\/p>\n

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Pourquoi l\u2019\u00e9tat des lieux est devenu indispensable<\/strong><\/h3>\n

Face \u00e0 cette \u00e9volution, l\u2019\u00e9tat des lieux s\u2019impose comme une protection essentielle<\/strong>. Apr\u00e8s plus de vingt ans de pratique, je peux l\u2019affirmer : un bon \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e, complet, photographi\u00e9 et id\u00e9alement sign\u00e9 par le locataire, demeure le meilleur moyen de documenter l\u2019\u00e9tat r\u00e9el du logement au d\u00e9but de l\u2019occupation.<\/strong>
\nIl ne devrait pas se limiter \u00e0 quelques cases coch\u00e9es rapidement. Les murs, les planchers, les portes, les fen\u00eatres, les comptoirs, les armoires, les appareils \u00e9lectrom\u00e9nagers, les installations sanitaires et les \u00e9quipements doivent \u00eatre photographi\u00e9s avec pr\u00e9cision. Les images doivent \u00eatre dat\u00e9es, conserv\u00e9es et rattach\u00e9es au dossier du logement.
\nLa signature du locataire est particuli\u00e8rement importante. Elle confirme qu\u2019il a pu constater l\u2019\u00e9tat des lieux et qu\u2019il reconna\u00eet le document comme point de r\u00e9f\u00e9rence. Cela prot\u00e8ge le propri\u00e9taire contre les d\u00e9gradations, mais aussi le locataire de bonne foi contre une r\u00e9clamation injustifi\u00e9e pour un dommage qui existait d\u00e9j\u00e0 \u00e0 son arriv\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

\"Des<\/p>\n

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Sans \u00e9tat initial, il devient difficile de prouver les dommages<\/strong><\/h3>\n

Devant le Tribunal Administratif du Logement<\/a>, il ne suffit pas d\u2019affirmer qu\u2019un logement a \u00e9t\u00e9 endommag\u00e9. Il faut d\u00e9montrer l\u2019\u00e9tat initial, l\u2019\u00e9tat au d\u00e9part, la nature des dommages et le fait qu\u2019ils <\/strong>d\u00e9passent l\u2019usure normale.<\/strong>
\nSans photographie ni constat sign\u00e9, la question revient toujours : dans quel \u00e9tat le logement se trouvait il au commencement du bail? Les souvenirs sont impr\u00e9cis, les t\u00e9moignages peuvent \u00eatre contest\u00e9s et une photographie prise uniquement au d\u00e9part ne d\u00e9montre pas toujours que le dommage est apparu pendant l\u2019occupation.
\nUn \u00e9tat des lieux rigoureux transforme cette discussion. Il fournit une comparaison claire, objective et dat\u00e9e. Il ne rend pas le recours automatique ni magique, mais il donne enfin au propri\u00e9taire les \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires pour faire valoir ses droits.<\/strong><\/p>\n

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\n

Le d\u00e9p\u00f4t de garantie : une protection largement illusoire<\/strong><\/h4>\n

Au Qu\u00e9bec, le locateur ne peut pas exiger un d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> comme condition \u00e0 la location. Certains ont tent\u00e9 de jouer sur les termes, puisque la loi distingue parfois ce qui est exig\u00e9 de ce qui est offert volontairement. Dans la pratique, cette nuance prot\u00e8ge tr\u00e8s peu le bien confi\u00e9.<\/p>\n

M\u00eame lorsqu\u2019une somme a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e, un locataire peut d\u00e9cider d\u00e8s les mois suivants de la d\u00e9duire de son loyer ou de l\u2019appliquer \u00e0 son dernier mois d\u2019occupation. Le propri\u00e9taire devra alors entreprendre un recours pour r\u00e9cup\u00e9rer les sommes dues. Surtout, ce montant ne documente pas l\u2019\u00e9tat du logement et ne d\u00e9montre pas l\u2019origine des dommages<\/strong>.<\/p>\n

Un d\u00e9p\u00f4t ne remplace donc ni la preuve ni la vigilance. En l\u2019absence d\u2019une v\u00e9ritable caution encadr\u00e9e, l\u2019\u00e9tat des lieux demeure la protection la plus concr\u00e8te dont disposent les propri\u00e9taires et les gestionnaires au Qu\u00e9bec.<\/p>\n

 <\/p>\n

Ce que cette premi\u00e8re partie veut rappeler<\/strong><\/h4>\n

L\u2019\u00e9tat des lieux n\u2019est pas une d\u00e9marche de m\u00e9fiance syst\u00e9matique. Il est une mesure de clart\u00e9<\/strong>. Il rappelle que le logement est remis dans un certain \u00e9tat, que l\u2019usure normale sera accept\u00e9e et que les d\u00e9gradations, la n\u00e9gligence ou l\u2019abandon de biens pourront \u00eatre document\u00e9s.
\nIl contribue aussi \u00e0 responsabiliser chacun<\/strong>. Un locataire qui re\u00e7oit un dossier pr\u00e9cis \u00e0 son arriv\u00e9e comprend que l\u2019\u00e9tat du logement compte et qu\u2019il devra, \u00e0 son d\u00e9part, remettre les lieux dans un \u00e9tat raisonnable.<\/strong>
\nDans la deuxi\u00e8me partie, nous verrons pourquoi le constat de sortie doit \u00eatre pr\u00e9par\u00e9 avant le d\u00e9part d\u00e9finitif, comment documenter les dommages, pourquoi il ne faut pas h\u00e9siter \u00e0 entreprendre un recours lorsque les preuves sont solides et comment agir rapidement avant qu\u2019un ancien locataire devienne difficile \u00e0 retracer.<\/p>\n

 <\/p>\n

Par Virginie Deus<\/a>, gestionnaire immobili\u00e8re \u2014 Gestion IParc<\/em><\/p>\n

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\u00c0 noter :<\/strong> Cet article est bas\u00e9 sur l’exp\u00e9rience de terrain de Gestion IParc et ne constitue pas un avis juridique. Pour conna\u00eetre les r\u00e8gles applicables \u00e0 votre situation, consultez le Tribunal administratif du logement (TAL)<\/strong> ou \u00c9ducaloi<\/strong>.<\/em><\/p>\n

\ud83d\udc49 \ud83d\udcd6 Les obligations du locataire (\u00c9ducaloi)<\/a><\/em>\u00a0 \u00a0et \ud83d\udcd6 Les obligations du propri\u00e9taire (\u00c9ducaloi)<\/a><\/em><\/p>\n

\ud83d\udc49 \ud83c\udfdb\ufe0f Gouvernement du Qu\u00e9bec \u2013 Droits et obligations des locateurs et des locataires<\/a><\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Partie 1 \u2014 Vingt ans d\u2019exp\u00e9rience sur le terrain   Apr\u00e8s plus de vingt ans en gestion immobili\u00e8re, un constat s\u2019impose : l\u2019\u00e9tat des lieux n\u2019est plus une simple formalit\u00e9. 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